Mise à jour : juillet 2022
Mathieu GUIOT, Adjoint à la cheffe de bureau, DGPR/SRNH/DAPP/BIP,
Ministère de la transition écologique
Sommaire :
- L’obligation d’information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels, miniers et technologiques majeurs (IAL)
- Voies d’information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs, hors IAL
- L’obligation d’information des acquéreurs sur les risques miniers, hors IAL
1 – L’obligation d’information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels, miniers et technologiques majeurs (IAL)
La loi du 30 juillet 2003 (art. L125-5 du Code de l’environnement) a institué une obligation d’information des acquéreurs et locataires (IAL) d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) sur certains risques majeurs auxquels est exposé ce bien. Les vendeurs et bailleurs de biens immobiliers, situés dans des zones réglementées par un ou des plans de prévention des risques (PPR), une zone de sismicité faible à forte, dans un secteur d’information sur les sols (pollution des sols), dans une zone à potentiel radon de niveau 3 (élevé), ou sur un terrain ayant accueilli une ancienne installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) soumise à autorisation ou enregistrement doivent en informer leurs acquéreurs ou locataires, au moyen d’un état des risques.
Le non-respect de cette obligation peut entraîner une annulation du contrat ou une diminution du prix.
Cet état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique prévu par les articles L.271-4 / 5 du Code de la construction et de l’habitation) qui doit également en comprendre d’autres : le risque d’exposition au plomb, la présence d’amiante, la présence de termites, le diagnostic de performance énergétique, l’information sur un plan d’explosition au bruit (PEB) d’un aéroport, etc.
La loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 renforce l’information des acquéreurs et locataires (IAL) sur les risques.
L’article 236 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 prévoit plusieurs évolutions qui seront applicables à compter de l’entrée en vigueur du décret pris pour son application ou, au plus tard, au 1er janvier 2023, notamment :
- L’extension de l’IAL aux zones exposées au recul du trait de côte (ZERTC) définies dans certains documents d’urbanisme ;
- Une série de mesures facilitant la connaissance de ces risques et de l’état des risques par les potentiels acquéreurs ou locataires, notamment :
- accès à l’information sur les risques : lors de l’annonce de la vente ; lors de la première visite du bien ; lors de la promesse de vente ;
- effet sur le délai de rétractation ou le délai de réflexion en cas de communication tardive de l’état des risques ;
La loi Climat et résilience renforce l’information des acquéreurs et locataires (IAL) sur les risques, 2022, Cerema
1.1 Renseigner un état des risques
L’état des risques peut être réalisé soit en utilisant un outil numérique, soit en complétant un modèle d’état des risques téléchargeable, au libre choix de chacun.
a) Utiliser un outil numérique
L’Etat met à disposition ci-dessous un outil numérique permettant de remplir plus facilement cet état des risques en pré-remplissant automatiquement un certain nombre d’informations à partir de son adresse ou du numéro de sa parcelle. Il appartient ensuite au propriétaire du bien de vérifier l’exactitude de ces informations autant que de besoin et, le cas échéant, de le compléter à partir d’informations disponibles sur le site internet de la préfecture ou d’informations dont il dispose sur le bien, notamment les sinistres que le bien a subis :
https://errial.georisques.gouv.fr/
Le document final, généré par cette application, vous permet aussi d’obtenir la liste des « sinistres indemnisés » sur votre commune (cf. annexe 2).
b) Compléter un modèle d’état des risques téléchargeable
Les informations qui doivent être rapportées sont arrêtées par le préfet de département. Ces arrêtés relatifs à l’état des risques pour les biens immobiliers sont consultables en Préfecture ou sur les sites Internet de ces dernières (recherchez « IAL » ou « information acquéreur locataire »).
1.2 Types d’actes et de contrats concernés ou non
La circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs apporte diverses précisions :
D’une part, sur les types d’actes et de contrats concernés :
- promesses unilatérales de vente ou d’achat,
- contrats de ventes,
- contrats de vente en futur état d’achèvement (VEFA),
- contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »,
- locations saisonnières ou de vacances,
- locations meublées,
- cessions gratuites, échanges avec ou sans soulte, donations, partages successoraux ou actes assimilés, baux emphytéotiques, etc. ;
D’autre part, sur les types d’actes et de contrats non concernés :
- contrats de construction de maisons individuelles sans fourniture de terrain,
- contrats de location non écrits (baux oraux),
- contrats de séjours avec services (hôtels, foyers, maisons de retraite…),
- ventes dans le cadre de procédures judiciaires,
- transferts de propriété dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement ou d’expropriation,
- ventes de parts de sociétés civiles immobilières (SCI).
2 – Voies d’information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs, hors IAL
2.1 Le document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM)
Le DICRIM, prévu par l’article R. 125-11 du Code de l’environnement, peut être utilisé par les citoyens pour s’informer sur les risques dans les communes qui s’en sont dotées.
Fiche R7 : Responsabilités du maire en matière d’information préventive
2.2 Information sur l’existence de risques à partir des documents d’urbanisme
Les servitudes d’utilité publique (SUP) concernent notamment, outre les PPR, les zones directement exposées, situées à l’aval d’installations à risques (par exemple : sites nucléaires, installations Seveso seuil haut, ouvrages hydrauliques) ou les zones réservées à des aménagements de prévention (par exemple : zones d’expansion de crues).
Ces diverses servitudes ont généralement été prises en compte lors de l’élaboration du zonage du plan local d’urbanisme (PLU) ; d’autres ont pu être instaurées postérieurement à l’élaboration ou à la révision du document d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme (CU) a pour but de renseigner en particulier sur les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, dont les SUP (article L.410-1 du Code de l’urbanisme).
La consultation du PLU est donc indispensable pour connaître les conditions exactes d’occupation du sol au droit d’une parcelle déterminée et, le cas échéant, les risques pris en compte au niveau communal (par exemple du fait de servitudes ou d’une carte d’aléas).
Fiche R4 : Servitudes d’urbanisme et d’utilité publique
2.3 Obligation d’information des acquéreurs et des locataires pour toute propriété soumise à l’obligation de débroussaillement et à autres servitudes en vue de la prévention contre les incendies de forêts
Le Code forestier, en son article L.134-16, précise :
- qu’en cas de mutation, le cédant informe le futur propriétaire de l’obligation de débroussailler ou de maintenir en état débroussaillé ainsi que de l’existence d’éventuelles servitudes résultant des dispositions s’appliquant notamment dans les communes où se trouvent des « bois et forêts classés à risque d’incendie » en application de l’article L.132-1 (par décision administrative, après avis des conseils municipaux intéressés et du conseil général ; départements considérés alors comme à risque moyen) ou des « bois et forêts réputés particulièrement exposés au risque d’incendie » conformément à l’article L.133-1 (32 départements considérés comme à risque élevé) ;
- qu’à l’occasion de toute conclusion ou renouvellement de bail, le propriétaire porte ces informations à la connaissance du preneur.
Par ailleurs, le Code rural et de la pêche maritime prévoit, dans sa section consacrée à la déclaration d’intérêt général (DIG) ou d’urgence concernant notamment les travaux de défense contre les incendies à enjeu agricole ou forestier, que « Les acquéreurs de biens immobiliers situés dans les zones où la prévention contre les incendies de forêts est imposée doivent être informés des contraintes qu’ils subiront. Celles-ci sont mentionnées dans tout acte notarié ou sous-seing privé. » (article L.151-38-1).
Fiche RN8 : Incendies de forêt
2.4 Obligation d’information des acquéreurs et des locataires pour toute propriété incluse dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaire
Lorsqu’un immeuble est inclus dans le périmètre d’une association syndicale (AS) de propriétaires, toute mutation doit faire l’objet d’une notification par le notaire au président de l’association ; le cédant doit par ailleurs informer le futur propriétaire de cette inclusion ainsi que de l’existence éventuelle de servitudes et le propriétaire doit en informer le locataire à l’occasion de toute conclusion ou renouvellement de bail (article 4 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires).
Les AS (et notamment les ASA) sont fréquentes en matière de prévention notamment contre les inondations ou contre les incendies de forêt ; dans ce dernier cas, la disposition de l’ordonnance de 2004 ci-dessus citée est rappelée par le Code forestier (article L.131-5).
3 – L’obligation d’information des acquéreurs sur les risques miniers, hors IAL
Le Code minier, en son article L.154-2, instaure une obligation d’information pour tout vendeur d’un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée. Celui-ci doit également informer, dans la mesure de ses connaissances, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
A défaut, l’acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix. Il peut aussi demander, aux frais du vendeur, la suppression des dangers ou des inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente.
Le Code minier précise en outre que ces dispositions s’appliquent également à toute mutation immobilière autre que la vente.
Par ailleurs, le décret n°2006-649 du 2 juin 2006 relatif aux travaux miniers, aux travaux de stockage souterrain et à la police des mines et des stockages souterrains dispose (article 27) que « Tout exploitant est tenu : (…) 3° De tenir dans ses bureaux, à la disposition des propriétaires, les plans des travaux souterrains effectués sous leur propriété ou sous leurs abords ainsi que les plans de surface correspondants ; 4° De tenir de même à la disposition des maires les plans des travaux souterrains et les plans de surface se rapportant à leur commune ».
Cette obligation de renseignement minier s’impose à l’exploitant tant que celui-ci est détenteur du titre minier, situation devenant de plus en plus rare.
Lorsque l’exploitant a disparu ou que le terrain, objet de la demande de renseignement minier, concerne une concession renoncée, l’information, si elle existe, est disponible :
- à la mairie, si une carte d’aléas a été réalisée par le Groupement d’intérêt Public (GIP) GEODERIS, constitué entre le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM) et l’Institut national de l’environnement industriel et des risques (INERIS), et que celle-ci a été transmise par la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) au préfet qui l’a portée à connaissance en application de l’article L. 121-2 du Code de l’urbanisme ;
- au département de prévention et de sécurité minière (DPSM) du BRGM, sur la base des archives de l’exploitant, si celui-ci était Charbonnages de France (CdF), Mines de potasses d’Alsace (MDPA) ou Mines d’or de Salsigne ;
- à la DREAL, pour les autres cas et dans la mesure des archives disponibles.
Page sur la Prévention et sécurité minière
Site de l’INERIS
Site de Géodéris